권리금 판례

들어가며

 

최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하면 상가임차인은 다시는 계약갱신요구권을 행사할 수가 없습니다

 

상가임대차보호법

제10조 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

 

이 경우에도 임대인은 임차인의 권리금회수기회를 보호해야 하는지에 대해서 논란이 있었지만 이를 인정하는 판결((대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다 225312, 225329 판결 참조)을 대법원이 내린바 있었는데요, 관련해서 또 한번 이를 명확히 하는 대법원의 최신판결이 있어서 소개해드려보려고 합니다. 우선 어떻게 된 사건인지 사건의 내용부터 살펴보겠습니다.

 

사건의 개요

피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다.

피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.  

원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.

피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.

원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구 ｢상가건물 임대차보호법｣(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간 인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다. 

 

위 사건의 내용을 정리해보면 원래는 피고가 위 사건 상가의 건물주인이었는데요, 이 상가를 소외1로 표현되는 사람에게 매도 후에 다시 임차하여 사용하였고 그 후 대략 14년정도 묵시적으로 위 임대차계약은 갱신되어왔습니다. 그런데, 소외 1은 이 상가를 다시 현재의 원고에게 매도하였습니다. 원고는 상가를 매수 후 몇 개월 뒤에 피고에게 임대차종료통지를 하였고, 그 통지를 받은 피고는 소외 2로 표현되는 자와 이 사건 상가에 관하여 권리금 계약을 체결한 뒤 원고에게 소외 2와 임대차계약을 체결할 것을 요구하였는데, 이에 대해 원고가 자신이 직접 상가건물에서 샌드위치 가게를 운영할 거라는 이유를 들며 위 요구를 거절한 사안이었습니다. 

 

무엇이 문제인가??

 

상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 상가임대차보호법 제10조의4를 보시겠습니다.

 

상가임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]

위 권리금 회수기회 보호 등 조항은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치한 결과, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하자 이런한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하기 위해 입법된 조문입니다. 그런데 상가임대차보호법 제10조 제2항 계약갱신요구권 행사기간과 관련해서 위 기간을 지나서도 권리금 회수 기회보호조문이 적용되는지 논란이 있었습니다. 이에 대해 대법원은,

 

구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현재 10년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다 225312, 225329 판결 참조). 

 

고 판시하였습니다. 이 사안의 경우 최초의 임대차계약체결 후 14년이 흘러 계약갱신요구권은 행사할 수 없다하겠지만, 판례의 입장에 따를 때 권리금회수기회보호 조문은 적용될 수 있습니다. 그렇다면 본 사안이 위 조문에 해당되는 사안인지 검토를 해보겠습니다. 즉, 원고 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 행위에 해당하는지가 문제된다 할 것입니다. 이에 대해 대법원은 다음과 판시하였습니다.

원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다(대판 2020.9.3. 2018다252441, 2018다252458).

 

판례소개를 마무리하며

위 사안은 [2017다 225312, 225329]사건의 법리를 다시 한번 확인하고, 그 밖에 자신이 상가건물에서 직접 가게를 운영할 계획이 있다는 사유가 임차인의 권리금회수기회보호의무를 이행하지 못할 정당한 사유가 될 수 없음을 확인함에 의의가 있다고 할 것입니다.