상가임대차보호법 주요 내용 해설

얼마 전에는 주택임대차보호법 관련 개정된 내용에 대해서 말씀드리는 시간을 가졌었는데요, 이번 시간에는 상가건물임대차보호법에 대해서 포스팅을 해보려고 합니다. 상가건물임대차보호법의 가장 주된 쟁점은 대항력, 보증금의 효력, 갱신요구권 등인데요, 여기에 상가건물과 관련해서 특별한 쟁점이 하나가 더 있습니다. 바로 권리금 문제입니다. 차례차례 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

상가건물임대차보호법 개관

상가건물임대차보호법(이제부터 그냥 '법'이라고 하겠습니다)은 총 22개조의 조문으로 구성되어 있습니다. 이 법의 제정이유를 보면 다음과 같이 적혀 있습니다.

 

상가건물임대차보호법의 제정이유

상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하려는 것임.

 

위 제정이유를 강력하게 뒷받침해주는 조문이 있는데, 바로 법 제15조가 되겠습니다. 법15조를 보시면 다음과 같이 선언하고 있습니다. 

 

상가건물임대차보호법

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

이 법의 적용범위와 관련해서 미등기전세에도 적용(법 제17조)됨을 알 수 있는데요, 다만 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 않습니다(제16조). 이것은 주택임대차보호법도 마찬가지입니다.한편, 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준에 대해서 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.

 

 

 

상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.
(출처 : 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 [임대차보증금] > 종합법률정보 판례)

 

 

상가건물임대차보호법과 대항력

대항력이란 말 그대로 해석하시면 이해가 쉬우실 겁니다. 즉, 다른 누군가에게 대항할 수 있는 힘입니다. 우리가 정당하게 내 돈을 주고 물건을 사게 되면 그 물건의 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 그 때부터는 그 물건을 탐하려는 자에게 대항할 수 있게 되는 힘이 생기는 거죠. 다만 임대차의 경우에는 본질이 물건을 빌리는 것이기 때문에 대항력의 내용이 조금 다르게 됩니다. 그 내용은 뒷 부분에서 살펴보는 걸로 하고 우선은 상가건물임대차의 경우에 어떻게 하면 임차인이 제3자에게도 대항할 수 있게 되는지 그 요건을 살펴보겠습니다.

 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  <개정 2013. 6. 7.>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]

 

위 제3조 제1항을 보시면 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 제2항에서 그 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 의제하고 있습니다. 그런데, 이와 관련하여 판례는 다음과 같은 판시를 통해서 임차건물의 양수인과 임차인의 의사를 따져보아 대항력을 인정치 않고 있는 경우가 있음을 주의하셔야 합니다.  

 

어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.
(출처 : 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)

 

한편 대항력의 요건인 사업자등록과 관련해서 판례는 "부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다(출처 : 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)."고 판시하고 있습니다. 

 

 

상가건물임대차보호법과 보증금

앞서 살핀 대항력을 갖추고 여기에 확정일자까지 갖추게 된다면 이제 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖게됩니다(법 제5조 제2항).이런 권리를 우선변제권이라고 합니다. 다만 이 때  임차인은 임차건물을 양수인에게 인도해야만 보증금을 받을 수 있습니다(법 제5조 제3항). 그런데 이 우선변제권을 행사할 수 있으려면 위 대항요건이 계속해서 존속하고 있어야 합니다. 정확히 '배당요구의 종기'까지 존속하고 있어야 합니다. 따라서 위 대항요건 중 어떤 하나가 중간에 변경이 생겨버리면 위 우선변제권행사는 불가능해진다고 할 수 있는데요, 판례는 "사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다(출처 : 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)."고 판시하여 사업자등록이 폐업신고를 한번 거친 경우에는 다시 똑같은 상호 및 등록번호로 다시 등록을 한다하여도 한번 중단된 대항력 및 우선변제권이 다시 계속되는 것은 아니라고 합니다. 만약 위와 같은 상황을 염두하고 계신 사업자분이 계시다면 보증금과 관련돼서 매우 중요한 부분이니 꼭 숙지하셔야 합니다.

 

상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권

우선 계약갱신요구권과 관련된 조문을 보고 시작하겠습니다. 

 

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]

위 조문과 관련해서는 그 해석과 관련해서 난해한 부분은 없다고 생각됩니다. 다만, 제2항의 최초의 임대차기간의 의미와 관련해서는 법의 시행시점과 관련해서 법 시행이후 10년인지가 해석상 문제가 되었었는데요, 이에 대해 판례는 "위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년(현재는 10년)의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다(출처 : 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)."고 판시하였습니다. 즉, 법시행이전이든 이후이든 상관없이 그 건물에 관한 최초의 임대차계약 이후 10년이 지나면 행사할 수 없다고 합니다. 

 

 

상가건물임대차보호법상 권리금 

 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가(법 제10조의3)를 말하는데요, 원칙적으로 말씀드려 이 권리금은 임대차계약의 내용은 아닙니다. 다만, 우리 계약의 실상으로는 이 권리금계약이 임대차계약과 일체로서 행하여지고 있어서 여러 법적 문제가 생기고 있습니다.

 

권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다. 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(출처 : 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 [손해배상(기)] > 종합법률정보 판례).

 

 

임차인이 임대인에 권리금 반환을 구할 수 있는지??

 

이에 대해서 판례는 "영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(출처 : 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 [임대차보증금] > 종합법률정보 판례)."고 판시하여 원칙적으로 임차인은 임대인에 권리금반환청구를 할 수 없음을 분명히 하고 있습니다. 

 

 

 

권리금 회수기회 보호 등

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]

이 조문은 2015년에 새로 신설된 조문인데요, 임차인과 임대인과의 갈등이 심화되면서 심각한 사회문제화되자 입법된 조문입니다. 즉, 임차인이 본인의 자금으로 인테리어를 다하고 그 인테리어와 서비스 등에 기반해 이제 어느 정도의 지명도와 신용 등의 경제적 이익이 생기자 이를 기화로 임대인이 계약을 해지하거나 갱신거절하여 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하자 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하기 위해 위 조문이 입법된 것입니다. 위 조문의 해석과 관련하여 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부가 문제된 적이 있었는데, 이에 대해 대법원은 "구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(출처 : 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등] > 종합법률정보 판례)."고 판시한바 있습니다. 

 

글을 마무리하며

블로그의 형식에 맞게 내용을 압축하다보니 내용을 많이 축약할 수 밖에 없어 본의아니게 생략된 부분이 많아 아쉬운데요, 앞으로 민사쪽 포스팅도 자주해볼 계획이라 이번 시간에 부족했던 부분을 독립된 포스팅 주제로 다뤄 그 부분을 만회해보도록 하겠습니다. 부족한 글을 읽어주셔서 정말 감사드립니다.